Análisis original · Barcelo & Associates
Actualizado September 8, 2026Lo que 170,843 reclamos de inundación dicen sobre Houston, incluidas las partes que me sorprendieron.
Casi todo lo que se escribe sobre riesgo de inundación en Houston cita las mismas tres fuentes. Esto no. Cada cifra de abajo se calculó a partir de los registros de reclamos que FEMA publica para el condado de Harris — los 170,843 — usando campos que, hasta donde puedo ver, nadie más ha analizado a este nivel. Tres hallazgos resistieron el escrutinio. Dos no, y también los publico, porque qué análisis uno descarta es la medida honesta de los que conserva.
Qué se está contando, dicho una sola vez.
Cada cifra describe reclamos residenciales que pagaron más de $0 — 128,809 de ellos — tomados del conjunto NFIP Claims de FEMA filtrado al condado de Harris. Solo residencial, porque la pérdida de una bodega y la de un bungalow responden preguntas distintas. Solo reclamos que pagaron, porque 30,753 de los reclamos del condado no pagaron nada, y promediar sobre reclamos presentados subestima lo que costó de verdad un reclamo que sí pagó. Se usan medianas en vez de promedios en todo el estudio, porque un puñado de pérdidas catastróficas arrastra la media muy por encima del reclamo típico.
Más de un tercio de los reclamos pagados no vino de una tormenta con nombre.
Houston se prepara para huracanes. De 128,809 reclamos residenciales pagados, 48,254 — el 37.5% — se registraron contra algo que no fue un huracán ni una tormenta tropical: lluvia común, una tormenta de temporada, un aguacero que nunca se ganó un nombre. Esos reclamos suman $1.50 mil millones en pagos.
La mediana explica por qué esto importa más que el total. Un reclamo de tormenta con nombre pagó una mediana de $47,207; uno de un evento sin nombre pagó $13,211. No son las pérdidas catastróficas que salen en las noticias: son las ordinarias, y son frecuentes. Un hogar que decidió que la cobertura de inundación es un asunto de temporada de huracanes se está protegiendo contra el 62.5% del registro y dejando fuera el resto.
La proporción varía enormemente por vecindario, y esa variación es real: va del 14.3% en Bellaire al 58.7% en Memorial. Cada página de vecindario en este sitio ahora lleva su propia cifra, y la búsqueda por código postal lleva las 136.
La misma cifra, vecindario por vecindario.
El promedio del condado esconde la única cosa que importa para decidir: la proporción va del 14.3% al 58.7% entre estos 15 vecindarios. En 38 de los 136 códigos postales del condado, más de la mitad de los reclamos pagados no vino de una tormenta con nombre.
| Vecindario | CP | % sin tormenta con nombre | % antes de los mapas | Mediana pagada |
|---|---|---|---|---|
| Bellaire | 77401 | 14.3% | 10.4% | $55,843 |
| Garden Oaks | 77018 | 19.3% | 11.7% | $26,111 |
| Houston Heights | 77008 | 20.8% | 16% | $37,402 |
| Braeswood | 77025 | 21% | 15.6% | $72,703 |
| Oak Forest | 77092 | 24.1% | 15.2% | $34,968 |
| Sagemont | 77089 | 29.8% | 10.9% | $23,094 |
| Spring | 77379 | 35.6% | 1.6% | $74,925 |
| Bear Creek | 77084 | 41.5% | 3.7% | $80,342 |
| Energy Corridor | 77079 | 42.8% | 16.4% | $82,476 |
| Cypress | 77429 | 45.7% | 6.3% | $71,993 |
| Meyerland | 77096 | 45.9% | 19.4% | $100,500 |
| Kingwood | 77339 | 48.7% | 8.7% | $60,000 |
| The Woodlands | 77381 | 57.5% | 3.9% | $10,930 |
| Katy | 77450 | 58.1% | 1.2% | $13,176 |
| Memorial | 77024 | 58.7% | 10.4% | $30,352 |
Cada fila es su propio código postal, calculada igual que la cifra del condado. Un código postal abarca miles de propiedades: esto sirve para decidir si llevar cobertura, no para afirmar algo sobre una dirección.
Las casas construidas antes de los primeros mapas muestran una mediana 2.4 veces más alta.
Un edificio pre-FIRM es uno anterior al primer mapa oficial de tarifas de inundación de su comunidad: nunca se construyó según un estándar de elevación mapeado, porque no había mapa. En todo el condado de Harris, 13,793 reclamos residenciales pagados fueron en edificios pre-FIRM, con una mediana de $54,280. Los 115,016 reclamos post-FIRM tuvieron una mediana de $22,502.
Esa es la clase de diferencia que debería darle desconfianza de inmediato, porque las casas pre-FIRM también son más viejas, más pequeñas y más baratas, y las casas más baratas deberían producir reclamos más chicos, no más grandes. Así que revisé el factor de confusión directamente, y corre en contra del hallazgo en vez de producirlo: ordenadas por década de construcción, las casas de los años cincuenta a setenta del condado muestran medianas más bajas que las de los noventa a los dosmiles. Los edificios pre-FIRM pagan más a pesar de estar en las décadas que por lo demás pagan menos. El estándar de elevación es lo que está haciendo el trabajo.
El mismo patrón aparece, menos marcado, en si un edificio está elevado: 6,551 reclamos en edificios elevados pagaron una mediana de $16,742 contra $25,714 de los 122,258 que no lo estaban. Esa comparación está más confundida — los edificios elevados se concentran en las zonas de alto riesgo donde las reglas lo exigen — así que tómela como sugerente, no como concluyente.
La falta de cobertura es menos común de lo que sugiere el discurso de venta, y se concentra justo donde duele.
Comparando el daño registrado al edificio contra la cobertura de edificio realmente contratada, en 127,932 reclamos: el daño superó la cobertura en 6,466 de ellos, o el 5.1%. Es una cifra más baja de la que insinúan casi todos los agentes, y prefiero reportarla que inflarla. El hogar mediano llevaba $150,000 de cobertura de edificio contra un daño mediano de $26,514.
La exposición no está en el año ordinario. Durante Harvey la proporción sin cobertura suficiente más que se duplicó, al 11.1% de los reclamos, con un faltante mediano de $15,533. Y la restricción estructural está por encima de todo: una póliza del NFIP limita la cobertura de edificio a $250,000 y la de contenido a $100,000. El 31.4% de las pólizas de este análisis ya estaba en ese límite de edificio — no habría podido comprar más cobertura del NFIP aunque quisiera — y al 7.9% de esas el daño aun así les superó el límite.
En todo el conjunto, $235 millones de daño registrado quedaron por encima de la cobertura contratada. Esa es la forma honesta del problema: la mayoría de los hogares está cubierta adecuadamente para un año ordinario, y la brecha se abre en el catastrófico, en la parte alta del mercado, donde se detiene el límite federal.
Dos análisis que no sobrevivieron, y por qué.
Los dos habrían dado mejores titulares que cualquier cosa de arriba. Ninguno está en este estudio.
Una curva de profundidad del agua contra pago
La pregunta obvia que sigue es cuánto cuesta un pie de agua, y el conjunto de datos tiene un campo de profundidad. No es utilizable: trae valores negativos, las unidades son inconsistentes entre registros, y la curva resultante no es monótona — los pagos entre 7 y 12 pulgadas salen por debajo de los de 4 a 6. Un número limpio del tipo “cada pulgada cuesta X” habría sido la frase más citable de esta página. También habría sido falsa.
Una clasificación de riesgo por década de construcción
Ordenar los reclamos por la década en que se construyó la casa produce una gráfica ordenada en la que las casas nuevas se ven peor: las de los noventa a los dosmiles muestran medianas de unos $60,000 contra unos $25,000-30,000 de las de los cincuenta a los setenta. Leído como riesgo, está al revés. Mide el tamaño y el valor de reposición de la casa: una casa más grande y más cara cuesta más de reparar tras la misma inundación. El tamaño del pago no es una tasa de riesgo, y presentarlo como tal engañaría a cada lector que está decidiendo qué comprar.
Lo que este estudio estructuralmente no puede decirle.
- No puede darle una probabilidad. FEMA publica reclamos, no pólizas vigentes. Sin denominador no hay tasa: puede ver lo que se pagó, nunca con qué frecuencia reclamó una casa asegurada. Quien le cite un porcentaje de probabilidad de inundación a partir de este conjunto está haciendo algo que los datos no permiten.
- No puede describir su dirección. Un código postal abarca miles de propiedades y mucha diferencia de elevación. Los agregados por condado y por código postal son la herramienta correcta para decidir si llevar cobertura, y la equivocada para afirmar algo sobre una casa específica.
- No puede ponerle precio a nada. Bajo el método de tarificación actual de FEMA, las primas de inundación salen de las características del edificio individual, no del historial de reclamos de su código postal. Nada aquí es una cotización, una tarifa ni una decisión de elegibilidad.
Las tres preguntas que esto deja sobre la mesa.
¿Lleva cobertura de inundación, siquiera?
Es una póliza aparte del seguro de casa en todos los casos — ninguna póliza de casa en Texas paga por el agua que sube — y en todo el condado de Harris la mayoría de los reclamos pagados estaban clasificados fuera de la zona de alto riesgo, donde nadie la exigía.
¿Sabe cuándo se construyó su casa, en relación con los mapas?
Es la señal más fuerte de todo este conjunto de datos, y es un dato que puede averiguar una vez y no volver a revisar.
Si está cerca del límite del NFIP, ¿ha cotizado lo que va por encima?
El 31.4% de las pólizas aquí ya estaba en el límite de $250,000 de edificio. La cobertura de exceso por encima del límite federal es otro producto y otra conversación, que conviene tener antes de la temporada y no durante.
Preguntas sobre este estudio
¿Quién hizo este análisis?
Yo — Ricardo Barcelo, en Barcelo & Associates Insurance en Houston. Se calculó desde la API pública OpenFEMA de FEMA y no se licenció de un proveedor, que es la razón por la que la metodología se publica junto al estudio y por la que también se publican los análisis descartados. Cualquiera puede reproducirlo con el endpoint y los filtros que aparecen en la página de metodología.
¿Está avalado por FEMA?
No. Este producto usa la API OpenFEMA de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias pero no está avalado por FEMA. FEMA publica los registros en bruto; la agregación, las decisiones detrás de ella y cualquier error en ella son míos.
¿Incluye registros de propiedades individuales?
No, y no podría. Los términos de OpenFEMA prohíben republicar cualquier cosa que pudiera identificar una propiedad individual, así que aquí solo aparecen agregados. El grupo más pequeño publicado en cualquier parte de este sitio es un código postal con al menos 25 reclamos pagados.
¿Por qué solo residencial?
Porque mezclar la pérdida de una bodega en una mediana que va a leer un dueño de casa hace que la mediana no signifique nada. Los reclamos comerciales y residenciales se comportan distinto en frecuencia y en tamaño, y este estudio está escrito para hogares.
¿Cada cuánto se actualizará?
FEMA actualiza el conjunto de datos continuamente conforme se cierran reclamos. Este análisis se obtuvo el 8 de septiembre de 2026, y la fecha de obtención está marcada en cada cifra que depende de ella. Entre consultas una cifra puede moverse por uno o dos reclamos; nada aquí se afirma con más precisión de la que eso permite.
¿Quiere que esto se lea contra su póliza real?
Traiga la página de declaraciones y el año en que se construyó la casa. Ricardo Barcelo, Consultor de Seguros, trabaja desde 1235 North Loop W en Houston y lo revisa contra lo que de verdad se ha pagado donde usted vive, en español o en inglés.